L’amministratore di condominio fronteggia quotidianamente il problema costituito dall’invecchiamento del patrimonio immobiliare e dalla costante necessità del suo adeguamento alle normative di sicurezza vigenti. Allo stesso tempo i condòmini hanno interesse che lavori edili e di ingegneria civile o le manutenzioni ordinarie vengano realizzati, poiché il valore della proprietà è strettamente connesso allo stato generale di conservazione dell’immobile.

Le recenti disposizioni normative equiparano per molti aspetti il condominio ad un’azienda e questa interpretazione assegna ulteriori responsabilità a colui che amministra l’edificio. Inoltre la presenza di lavoratori stabilmente inseriti nella vita condominiale (ad es. addetti alla custodia, alla pulizia, agli spazi verdi, all’assistenza di persone anziane, ecc.) oppure temporaneamente impegnati nelle opere di manutenzione ordinaria e straordinaria, deve essere attentamente valutata dall’amministratore di condominio in quanto rimane il titolare di importanti obblighi di legge.

Ogni volta che il condominio commissiona un lavoro nella forma di contratto di appalto o d’opera, sulla base di quanto previsto dal D.L.vo 81/08, l’amministratore viene qualificato come “Committente” e gli viene attribuito il ruolo di garante della sicurezza. L’amministratore, in assenza di una figura da lui nominata (il Responsabile dei Lavori “RdL”), è considerato penalmente responsabile per gli infortuni o le irregolarità riscontrate, pur essendo gli obblighi a suo carico molto più estesi (dalla progettazione dell’opera sino al termine dei lavori).